Rent to buy: come funziona

Dal punto di vista contrattuale esistono due distinti modelli di Rent to Buy: il primo è il Rent to Buy Originale, ovvero quello messo a punto da Andrea Russo all'inizio del 2009 e ad oggi ampiamente collaudato con centinaia di operazioni concluse su tutto il territorio nazionale.
E' il modello normato dal Codice Civile, in quanto realizzato con il collegamento di due contratti tipici:
il preliminare di compravendita ed il contratto di locazione.

Il secondo modello è quello del Rent to Buy con riscatto, messo a punto dal governo italiano con l'introduzione di una nuova tipologia contrattuale finalizzata a favorire l'utilizzo della metodologia
Rent to Buy: è il nuovo "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile", normato dal Decreto Legge n. 133 del 12 Settembre 2014 (Sblocca Italia), convertito in Legge n. 164 dell'11 Novembre 2014.

Per un miglior approfondimento della materia invitiamo a visitare il sito www.renttobuyconsulting.it, che rappresenta il più completo, autorevole ed originale compendio di informazioni sul Rent to Buy.

In questa sede cerchiamo invece di capire il funzionamento pratico del Rent to Buy, facendo prima però una importante precisazione.

Nel Rent to Buy Originale è prevista, all'interno del preliminare, una caparra confirmatoria iniziale; nel Rent to Buy con riscatto invece, non essendo previsto un impegno ma semplicemente un diritto del conduttore all'acquisto, non è possibile inserire una caparra confirmatoria iniziale. Quest'ultima viene però di fatto inserita, sia pur in forma rateizzata, tramite un versamento mensile più alto.

Nel Rent to Buy Originale il conduttore-futuro proprietario entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore una modica caparra sul prezzo di compravendita, pattuito oggi e bloccato per 3 anni; durante la fase transitoria l’inquilino-futuro proprietario versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo in parte considerato come canone di locazione: l’altra parte viene invece "salvata" e va a creare un deposito in conto futuro acquisto, affinché, al momento del rogito, resti da saldare solamente l'85% del prezzo stabilito.

Ecco un esempio, ipotizzando l'acquisto con il Rent to Buy Originale:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ........... 180.000 Euro

Caparra iniziale (6%) ......................................... 9.000 Euro

Versamento mensile ............................................. 800 Euro (300 di affitto + 500 "salvati" in acconto)

Accantonamento dopo 3 anni (15%) ............. 27.000 Euro (9.000 caparra iniziale + 18.000 "salvati")

Importo da saldare al rogito (85%) ...............153.000 Euro (mutuo con Banca scelta dall'acquirente)

Ecco lo stesso esempio, ipotizzando però l'acquisto con il Rent to Buy con riscatto, dove la caparra viene "rateizzata" all'interno del versamento mensile, incrementandolo sensibilmente:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ........... 180.000 Euro

Versamento mensile .......................................... 1.050 Euro (300 di canone + 750 "salvati" in acconto)

Accantonamento dopo 3 anni (15%) ............. 27.000 Euro (750 x 36 = 27.000 "salvati")

Importo da saldare al rogito (85%) ...............153.000 Euro (mutuo con Banca scelta dall'acquirente)

Sul sito www.renttobuyconsulting.it potrete eventualmente trovare moltissimi altri esempi applicati ad immobili residenziali, commerciali-artigianali-industriali o ad uso alberghiero.

Oltre a creare un importante accantonamento (1° effetto leva), il Rent to Buy consente anche di creare uno “storico di pagamenti documentato” per l’acquirente, il quale sarà un domani in grado di dimostrare al mondo bancario che  ha puntualmente versato, per 3 anni, un importo mensile, per il Rent to Buy, leggermente superiore o pari alla rata del mutuo che va a richiedere. Egli è quindi, per le banche, un "cliente collaudato" e con un rating eccellente: un soggetto ideale a cui poter concedere con tranquillità un mutuo anche senza necessità di sottoscrivere costose assicurazioni o far intervenire terzi soggetti come garanti.

Questi 3 anni potrebbero anche essere importanti per poter comodamente accantonare la liquidità necessaria per affrontare tutti i costi che il Rent to Buy consente di posticipare (2° effetto leva):  istruttoria mutuo, perizia immobile, imposte, costi del rogito notarile, assicurazioni varie.

E' importante capire che nel Rent to Buy, l'affitto pagato durante i 3 anni non comporta in realtà  un maggior costo rispetto all'acquisto con il metodo tradizionale perché, dal punto di vista economico, il Rent to Buy genera un processo circolare virtuoso: capitalizzando una buona parte delle somme versate mensilmente andiamo infatti a richiedere, al termine del programma, un finanziamento di importo inferiore rispetto a quello che avremmo dovuto richiedere in una compravendita tradizionale e, a parità di rata mensile, possiamo poi optare per un mutuo di durata più breve, risparmiando così una enorme quantità di interessi.
L'esempio che segue è altamente illuminante.

 

La differenza di interessi sul mutuo ammonta a 33.619,75 Euro: scalando da questo importo i 10.800 Euro pagati in 3 anni di affitto (300 Euro x 36 mesi), resta ancora un enorme risparmio di 22.819,75 Euro.
Stiamo di fatto comprando l'immobile con il 12,68% di sconto dopo essercelo goduto gratis per 3 anni!

Ecco perché il Rent to Buy costituisce una "leva finanziaria gratuita" ed è economicamente molto più conveniente rispetto all'acquisto tradizionale.