Rent to Buy non è Affitto con riscatto

 
Il termine Rent to Buy viene spesso utilizzato come sinonimo di affitto con riscatto, generando notevole confusione non solo tra i consumatori ma anche tra gli addetti ai lavori.

Il termine Rent to Buy dovrebbe indicare, per correttezza, solo ed unicamente la metodologia di compravendita immobiliare di origine anglosassone che Andrea Russo, titolare di questa agenzia, ha importato in Italia nel 2009 mettendone a punto lo schema contrattuale ad oggi maggiormente utilizzato e collaudato: il preliminare di compravendita collegato al contratto di locazione, dove non esiste tecnicamente alcun riscatto delle somme versate, da subito imputate a due distinti contratti con una perfetta linearità sia giuridica che fiscale.

Il termine affitto con riscatto è invece presente in Italia sin dagli anni '60 dove inizialmente indicava la tipologia contrattuale utilizzata nell'edilizia popolare del "Piano Casa Fanfani" per rateizzare il pagamento dell'immobile: il "contratto di locazione con patto di futura vendita", una sorta di leasing gestito dallo Stato Italiano anziché dal mondo bancario.

Scivolato nel dimenticatoio nell'era dei mutui facili, il termine è nuovamente riemerso dopo la crisi dei mutui sub-prime per identificare il "contratto di affitto con opzione di acquisto", concettualmente più vicino al Rent to Buy rispetto al suo antenato degli anni '60.

Vicino ma anche profondamente diverso, non solo sotto il profilo contrattuale, ma anche sotto il profilo concettuale.

Il Rent to Buy è infatti concepito come un programma preparatorio all'acquisto, di breve durata, finalizzato ad agganciare l'acquirente ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del finanziamento necessario al completamento del processo di acquisto. E non è di conseguenza riducibile ad un puro contratto, essendo in realtà una complessa e delicata procedura finalizzata a creare la perfetta finanziabilità dell'acquirente.

L'affitto con riscatto è invece sostanzialmente legato al concetto della rateizzazione del pagamento di una buona parte del prezzo dell'immobile, ed è pertanto da sempre stato visto come un semplicissimo contratto, stipulabile facilmente e senza troppi accorgimenti.

In questo scenario nel Settembre del 2014 si sono inseriti il governo italiano ed il notariato: apprezzando la funzione sociale del concetto di consentire l'immediato godimento dell'immobile a fronte di un saldo prezzo posticipato, hanno inteso favorire lo sviluppo di questa nuova prassi creando una nuova tipologia contrattuale a tal fine dedicata.

Ed è così nato il "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile" normato dall'art. 23 del Decreto Legge "Sblocca Italia".

Parallelamente è però anche nata la confusione mediatica, a danno dei cittadini.

Il primo fraintendimento verte su cosa effettivamente questa legge abbia normato, che non è assolutamente il Rent to Buy, come sopra descritto. La nuova legge ha invece semplicemente normato l'affitto con riscatto, modernizzandolo ed eliminandone le principali criticità.

In realtà il vero Rent to Buy, quello introdotto in Italia da Andrea Russo nel 2009, è da sempre stato e continua ad essere normato dal Codice Civile, essendo costituito da due negozi tipici tra loro collegati.

Ma governo, notariato e mass media necessitavano di un termine più breve rispetto a "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile" e più nuovo rispetto ad affitto con riscatto: hanno così pensato di appropriarsi del termine Rent to Buy, con un vero e proprio "esproprio mediatico".

Non contenti, i mass media hanno anche cercato di dare ad intendere che la nuova legge ha normato la metodologia Rent to Buy generalmente intesa, mentre ha invece istituito una nuova tipologia contrattuale che va semplicemente ad affiancarsi a quelle preesistenti, che restano perfettamente valide e legittime.

Per l'approfondimento di tutti gli aspetti giuridici e fiscali che caratterizzano le varie tipologie contrattuali, rimandiamo alla lettura di una specifica pagina del sito www.renttobuyconsulting.it, intitolata "RENT TO BUY non è affitto con riscatto, Help to Buy o Buy to Rent".

Così, preso atto che governo, notariato e mass-media hanno deciso che il termine Rent to Buy è veramente troppo carino per rinunciare a farlo proprio, Andrea Russo ha ritenuto opportuno ricorrere, per distinguere correttamente le diverse tipologie contrattuali, alle seguenti denominazioni:

- Rent to Buy Originale per identificare il modello contrattuale derivato dal modello statunitense, introdotto in italia nel 2009, ampiamente collaudato e regolamentato dal Codice Civile in quanto costituito da due contratti "tipici" tra loro collegati: preliminare di compravendita e contratto di locazione;

- Rent to Buy con riscatto per identificare il modello contrattuale derivato dall'affitto con riscatto, introdotto dal governo italiano a cavallo tra il 2014 ed il 2015, costituito da un contratto unitario, anch'esso "tipico" in quanto regolamentato dall'articolo 23 del Decreto Legge 12 Settembre 2014 n. 133 convertito in Legge 11 Novembre 2014 n. 164, conosciuta anche come "Sblocca Italia".

Al di là deIle denominazioni dei contratti, quello che in Italia gli operatori del settore ed i giornalisti non hanno ancora compreso è che la filosofia del Rent to Buy anglosassone non è assolutamente quella di rateizzare una parte del pagamento del prezzo secondo un piano liberamente negoziato tra le parti.

La filosofia del Rent to Buy è invece quella di creare un "programma preparatorio all'acquisto", finalizzato a "sfornare" degli acquirenti perfettamente allineati ai parametri che le banche richiedono per erogare il mutuo alle migliori condizioni.

I termini dell'accordo, soprattutto per quanto concerne l'equity (capitalizzazione) che si va a generare durante il programma, devono essere definiti in funzione del rispetto dei parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del mutuo.

L'acquirente non deve poi essere abbandonato a se stesso una volta sottoscritto il contratto: nella metodologia Rent to Buy è tassativamente prevista l'assistenza, durante tutto il processo di acquisto, di un qualificato Consulente Finanziario.

In sintesi: il Rent to Buy non è una metodologia di acquisto "industrializzabile" e non basta  un "contratto tipo" per realizzare una compravendita sicura.

Ecco perché esistiamo noi, gli Specialisti del Rent to Buy.